6年前にフラット35を組んだが変動金利だとどうなったかシミュレーション

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私は6年前の2011年(平成23年)にマイホームのローンをフラット35で組みました。
金利は最初の10年は1.75%、その後は35年まで2.75%というものです。
当時のフラットでも、もう少し低いところもありましたが、そう大きく変わるわけではありません。

私がなぜ低い金利の変動金利ではなく割高金利のフラット35で住宅ローンを組んだのか・・・
それは当時、この程度の金利でもう底だと言われていたからなんですね。
そう、もうこれ以上金利が下がることはないだろうとね!
щ( ̄∀ ̄)ш
で、フタを開けてみれば皆さんご承知のとおり、まだまだ下がっていった訳なんですが・・
(;´Д`A 

ま、今さら何を嘆いてみてもどうしようもないのですが、今日は、あのときもし変動金利で住宅ローンを組んでいたら、今頃どうなっていたのか、とても気になってしまったのでシミュレーションしてみました!
(・з・)ノ
そして、住宅ローンしくじり先生的な自分が、もし今から住宅ローンを組むならどうするかもお伝えします!

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6年前にフラット35を組んだが変動金利の住宅ローンにしていたらどうなっていただろう・・・・

この記事を書いているのが2017年7月14日
フラット35の最多金利は1.09%、 一番低かったのが昨年2016年8月の0.90% 
その下がりっぷりは結構なもので、6年前の変動の実質金利と同等以下の数字も出ています。

そして、あるメガバンクの金利を見てみると、私がフラットの融資を受けた6年前の実質金利は高めで1.075%、それが現在は0.775%ってとこです。
まぁ、元が低いというのもありますが、フラットに比べるとその下がり幅は少ないですね。
しかもこの変動金利、銀行の店頭金利自体は実は6年前も現在も全く同じで、年2.745%なんですね。
ここから、優遇金利を受けての実質の借入金利となるわけです。

で、肝心の住宅ローンを組むなら固定か変動かって問題ですが、当時の私のように超低金利の今だからこそ固定でって考えもあれば、超低金利だからこそ変動でどんどん元本を減らしてしまおうって考えもあると思います。

それでは、私は6年前にフラット35で住宅ローンを組んだわけですが、もし、このとき変動金利の住宅ローンを組んでいたら今頃残債はどうなっていたのか見てみましょう!

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変動金利で住宅ローンを組んでいた場合のシミュレーションしてみた結果

私の組んだフラット35

私は最初に言いましたように平成23年に住宅ローンをフラット35で組みました。
借入金額は2,500万円のもちろん35年払い(420回)、金利は年2.75%ですが、当初10年だけ1%低くなり1.75%となります。

月々の支払額は8万円弱、10年以降は89,000円強と約1万円高くなります。

そして、今、6年ちょっと支払いを真面目に続けてきた現在の残債は約2,150万円、600万円以上の支払を行い、減少した債務は約350万円です。

そして繰り上げ返済なしで35年間、真面目に払い続けた場合の支払総額は3,600万円を超えることになります。
元本が2,500万円で利息が約1,130万円、元本の実に45%もの利息を払うことになります。

もしも変動金利だった場合

では次に、もし6年前に組んだ住宅ローンが変動金利だった場合はどうなっていたか見てみましょう。

先ほど例に出した1.075%だった金利のメガバンクの住宅ローンを借りれたとしてシミュレーションしてみました。

今もですが、当時の店頭金利は年2.475%です。
そこから、金利優遇制度を受けての実質金利1.075%です。

6年前の平成23年から現在までの店頭金利は2.475%で固定されています。
はっきり言って、変動金利ですが固定金利よりも固定されていますね^^;
ですから、6年前以降はご存じのように 更に金利は低下していますが、当時、変動で住宅ローンを組んだ人でも金利は下がっていません よね。
これは、実質金利は下がっているものの店頭金利は変わっていないからなんです。
けど、もし店頭金利が2.475%を上まれば、金利は上がることとなります。
何だか腑に落ちませんね(^
^;)

話が反れてしまいましたね。

それでは、変動で借りていた場合、今頃残債はどうなっていたか!?
実際問題の損得でいうと団信のこととか、諸々の違いはあるとは思いますが、単純に金利の違いだけで見てみました。

平成23年の借入当初から平成29年の現在まで、金利は変動とは言うものの、実質は1.075%の固定だった結果となります。
すると現在の残債は約2,050万円でした。
600万円以上の支払を行い、減少した債務は約450万円です。
フラット35とは6年間で100万円の差が出てきましたが、思っていたよりその差は少なかったです。

そして繰り上げ返済なしで35年間、真面目に払い続けた場合、そして店頭金利が2.475%を超えなかった場合ですが、支払総額は2,900万円ほどになりました。
元本が2,500万円で利息が約410万円、最終的に支払う利息は元本の約16%と、フラット35の約45%と比べて全然違ってきました。

フラットの金利が1%上昇する(元に戻る?)10年目以降で大きな差が出た感じです。
もちろん、金利が2.475%を超えない過程の話ですので、全く机上の空論ですけどね。

しくじり先生的な自分が今から住宅ローンを組むならコッチ!

まぁ、私は住宅ローンの専門家でもなければ、特に詳しい人でもないので、どうすれば良いのかは何のアドバイスも出来ません。
6年前の自分になら、超的確なアドバイスが出来るんですけどね~
「5年待て!」と・・・

ただ、どうしてもその時に住宅ローンを組まなければならないのであれば、今の状況が分かっていれば変動金利をチョイスします。
ま、6年目以降はどうなるか分からん状況ですが、その分元本は減っていますし、この先も減っていきますので、そこから多少金利が上昇してしまったとしても痛さは少ないでしょうから。

で、もし、今から住宅ローンを組むのならどうするかですが、その場合、私は 迷わずフラット35などの固定金利 を選ぶでしょう。

6年前よりも固定と変動の金利差が少ないですし、流石の流石にもう、これ以上ガンガン金利が下がることはないでしょうからね。
それこそ住宅ローンがゼロ金利になってしまいます。

そして、フラット35でも年1%ほどの金利で借りれてしまうわけですよ。
超低金利なので、固定金利で金利上昇というリスクを無くして、少ないプラスアルファで安心も買えるわけです。
フラット35など長期の金利を今組むなら、迷う必要ないんじゃないかと、素人的には思いますね。
後々は、繰り上げ返済出来る状況ならするってくらいで、いろいろ考えなくてもいいし(^^)

まとめ

  • 私は平成23年に、当初10年の年利1.75%、以後35年まで2.75%の条件でフラット35の住宅ローンを組んだ

  • 当時はそれくらいの金利でも底だと言われていた

  • 平成23年と比べると、平成29年のフラット35の金利はとんでもなく低い

  • 平成23年と比べると、変動金利も当然低くなっているが、フラット35ほどではない

  • 変動金利が低くなっていると言っても、店頭金利は何年も2.745%で固定されている

  • 店頭金利が変わらないのに実質金利が低くなっているのは、優遇金利が大きくなっているから

  • 6年前から実質金利は下がっているが、店頭金利は変わっていないので、当時変動金利で借入した人の利息は下がっていない

  • 当時私が変動金利でローンを組んでいた場合、6年経過後の現時点で、元本の減りはフラット350万円に対して変動450万円

  • 私が6年前に戻るなら、変動で住宅ローンを組む

  • 私が今、住宅ローンを組むなら固定金利で住宅ローンを組む
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